七月的物业行业，像被按下了快进键。
7月1日上海物博会开幕，2.2万平方米展区里229家展商亮相，科技公司占比超七成；7月15日，习近平总书记到上海调研，定调&ldquo;绣花功夫&rdquo;；7月23日中共中央、国务院《关于加强新时代社会工作的意见》重磅发布；7月28日住建部《完整社区建设可复制经验做法清单》接踵而至。一个月内，顶层设计密集落子，把物业这个过去常被轻视的行业，推到了基层治理、民生消费、城市运营的牌桌中央。
但对于每天在项目上跟业主打交道、跟收缴率较劲、跟成本赛跑的物业人来说，政策的&ldquo;重磅&rdquo;落在现实中，是沉甸甸的生存压力。
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一、身份变了，但&ldquo;名分&rdquo;后面跟着&ldquo;责任&rdquo;
过去物业人被问起职业，十个有九个会说&ldquo;干物业的&rdquo;&mdash;&mdash;语气里多少带着点&ldquo;不就是看大门、扫楼道&rdquo;的自嘲。七月的几份文件，正在改写这个定义。
《关于加强新时代社会工作的意见》虽未直接点名物业，但业内普遍研判其重构了物业在社会治理体系中的位置。物业不再是被监管对象，而是基层共治的&ldquo;主体&rdquo;之一。住建部的完整社区清单更直白&mdash;&mdash;第26条写道：&ldquo;区政府平台公司与物业服务企业联合成立合资公司&hellip;&hellip;对辖区范围内的老旧小区物业服务、市政服务及片区资源进行一体化运营&rdquo;。物业被写进了&ldquo;运营&rdquo;章节。<img style="display: block; margin-left: auto; margin-right: auto;" src="http://www.cdcn.org.cn/upfiles/c8/5ab37a88b340b4bc39606b6fa4fa27.jpg" />
对于一线项目经理来说，这意味着什么呢？
意味着以前你只需要对业主负责，现在你还得对街道办、居委会、社工站负责；意味着小区里的矛盾不再是物业和业主的&ldquo;私事&rdquo;，而是基层治理的&ldquo;公事&rdquo;；意味着你不仅要管保洁保安绿化，还要管养老助餐托育&mdash;&mdash;政策鼓励有条件的物企向养老、托育、家政、文化、健康等领域延伸。
一位在南京某大盘做项目经理的朋友跟我说：&ldquo;以前业主投诉，我只要想着怎么解决问题。现在业主投诉，我得想着怎么在解决问题的同时，让居委会满意、让街道办认可、让社工站配合&mdash;&mdash;稍有不慎就会影响年度考评，而考评结果直接跟续约挂钩。&rdquo;
这不是夸张。500强物企收缴率已降至71%，总体满意度69.1分，住宅换手率3.8%，平均合同周期仅1.9年。合同三年及以上的只占27%。每一次续约都是一场生死战，而你的&ldquo;战绩&rdquo;现在多了一个维度&mdash;&mdash;社区治理参与度。
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二、钱更难挣了：物业费在降，监管在收，成本在涨
如果说身份转变是&ldquo;远虑&rdquo;，那经营压力就是&ldquo;近忧&rdquo;。
七月的另一个关键词是&ldquo;物业费批量下调&rdquo;。广州等多城将普通住宅前期物业服务一级收费政府指导价上限设为2.8元/平方米/月，不少此前收费高于3元的小区被拉回到这个天花板以下。虽然政策允许&ldquo;超一级&rdquo;楼盘申请突破上限，但设置了5年试行有效期。价格天花板被钉死，物业费提价的空间越来越窄。
收入端承压的同时，支出端却在膨胀。公共收益和维修资金的监管全面收紧&mdash;&mdash;四川出台指导意见，物业经营成本硬性红线为30%，20%业主联名即可启动第三方审计；海南将公示周期缩短至每季度；天水市将200余个住宅小区全部纳入公共收益和维修资金审计范畴；长沙从120个小区试点向全国扩面。
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过去很多中小物企靠公共收益&ldquo;补贴&rdquo;物业费亏损的模式，正在被政策一刀切断。独立专户、按期公示、常态审计&mdash;&mdash;每一道监管都在压缩操作空间。一位在西南某城市做物业财务的朋友算过一笔账：他们公司一个中等规模小区，过去每年能从公共收益里&ldquo;调剂&rdquo;二三十万补贴运营，新规落地后这笔钱没了，物业费又涨不上去，明年这个项目大概率要亏损。
更雪上加霜的是撤场潮。2026年上半年全国35个主要城市住宅项目撤场案例达110个，其中主动撤场占比约八成。头部物企也在主动&ldquo;开除&rdquo;业主&mdash;&mdash;万科物业退出武汉、徐州、温州等多地小区；保利物业2026年1月刚刚退出南京博恩花园。从&ldquo;被炒&rdquo;到&ldquo;主动不干了&rdquo;，行业的利润逻辑正在发生根本逆转。
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三、抢盘的残酷游戏：17家抢1个，带资千万进场
有退的就有近的。七月的另一面，是存量市场的残酷竞标。
南京博恩花园，7311户、超百万平方米的超级大盘。2023年5月万园物业退场，2026年1月保利物业退场。3月业委会启动新一轮选聘，设置了&ldquo;高门槛&rdquo;：要求有别墅和高层住宅管理经验、近1年无行政处罚、项目负责人3年以上经验且合同期内不得更换。
结果17家物业公司报名。最终碧桂园服务胜出，承诺投资款300万元打入监管账户、自行采购53万元设备物资、垫资600万元用于小区整改提升。总计953万元的&ldquo;带资&rdquo;方案。
这不是孤例。武汉光谷龙山湖522户小区，招商局物业承诺180万升级加30万保证金；郑州融创城开珑城一号院1390户，永威物业100万到账加30万设备；南京中天铭廷7311户，金地报70万、永升承诺垫资120万。
存量竞争的逻辑已经完全变了。过去拼的是&ldquo;谁报价低&rdquo;，现在拼的是&ldquo;谁投钱多、谁方案好、谁品牌硬&rdquo;。业委会越来越专业，业主从&ldquo;看报价&rdquo;转向&ldquo;看方案+看品牌+看可持续性&rdquo;。中物智库高级研究员宋子谦评价博恩花园选聘时直言：&ldquo;新物业公司压力肯定不小&hellip;&hellip;业主对新物业的期待值被抬高了。&rdquo;
带资进场的本质，是头部物企用资本筑起护城河，把中小物企挡在优质项目门外。953万元砸进去，靠的是未来3&mdash;5年的现金流覆盖。这对碧桂园服务来说是一笔算得过来的账&mdash;&mdash;10.7亿平方米的在管面积、8268项物业的规模效应摆在那边。但对中小物企来说，连入场券都买不起。
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四、数字化不是选择题，是生死题
七月的物博会给出了另一个清晰的信号：数字化从&ldquo;加分项&rdquo;变成了&ldquo;基础设施&rdquo;。
万科物业7月29日宣布在业内率先部署AI全域社区感知体系，推动服务从&ldquo;被动响应&rdquo;迈入&ldquo;主动感知&rdquo;。AI可识别30余种社区风险，电梯年故障低至0.022次，AI管家承接84.7%常规诉求。万物云的灵石AI平台已与80余家物业达成合作。联通智慧社区平台覆盖2.3万个社区，合作物业2.1万家。
数字化正在重塑行业的成本结构。一个AI巡检机器人可以替代几个保安的夜巡工作；一套智慧物业系统可以把工单处理效率提升数倍；一个数字孪生平台可以把巡检效率提升5倍。对于头部企业来说，这是降本增效的利器。对于中小物企来说，这是不得不跟的军备竞赛&mdash;&mdash;不跟，成本拼不过；跟，投入掏不起。
克而瑞数据显示，已有50%头部物业企业落地应用AI大模型。但剩下的50%呢？永升服务推出的轻量化霖久云SaaS平台，某种程度上正是看到了这个市场&mdash;&mdash;低成本赋能中小物业数字化转型。但SaaS能解决的问题有限，真正要命的不是工具，而是工具背后的组织能力和人才储备。
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五、下半年怎么活？五条路，条条不容易
复盘完七月的&ldquo;惊心动魄&rdquo;，说说对下半年的判断。五条建议，每条都很现实：
第一，合规是底线，别再打擦边球。公共收益专户管理、按期公示、接受审计&mdash;&mdash;这些不再是&ldquo;可以做&rdquo;，而是&ldquo;必须做&rdquo;。四川的30%成本红线、海南的季度公示、天水的200小区全覆盖审计&mdash;&mdash;各地标准虽有差异，但方向高度一致：透明化不可逆。还在靠公共收益&ldquo;拆东墙补西墙&rdquo;的企业，下半年会很疼。
第二，算清楚每笔账，该退就退。2026上半年110个撤场案例不是终点。物业费收缴率持续下滑、运营成本刚性攀升，有些项目从财务上已经失去了存在的意义。与其熬到被业主赶走，不如主动止损。头部企业在&ldquo;抢优质大盘、弃低效小区&rdquo;两端同时发力，中小物企更应该想清楚：哪些项目值得守，哪些项目该放手。
第三，数字化不一定要自研，但一定要会用。万物云的灵石、永升的霖久云、联通的智慧社区平台&mdash;&mdash;行业正在形成&ldquo;头部做平台，中小用平台&rdquo;的分工格局。没必要跟风自研大模型，但至少要会用现成的工具降本。连个工单系统都没有的企业，下半年会在人力成本上被拖垮。
第四，盯紧G端的机会。&nbsp;完整社区、一刻钟便民生活圈、政府购买社区服务&mdash;&mdash;这些政策红利是真实的。武汉江汉区的&ldquo;区政府平台公司+物业合资&rdquo;模式、成都青羊的社区社会企业运营13项便民服务&mdash;&mdash;都是可复制的样板。&ldquo;物业的甲方变多了&mdash;&mdash;原来只面对业主，现在政府也成了买单方。&rdquo;，收入结构多元化是唯一的出路。
第五，别只盯着住宅。&nbsp;商办IFM、产业园、医院学校、城市服务&mdash;&mdash;这些赛道的利润率远高于住宅。新能源、半导体园区的全链条设施管理需求正在爆发。公共机构碳排放指南的出台，让能源运维成为投标硬性加分项。住宅是基本盘，但增量在别处。
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七月的密集政策，本质上是在回答一个问题：物业到底是什么？
过去，它是房地产的附属品，是开发商卖房子的&ldquo;售后服务&rdquo;。现在，政策给出了新的答案&mdash;&mdash;它是基层治理的共治主体，是民生消费的基础设施，是城市运营的核心力量。
这个答案让物业人既兴奋又惶恐。兴奋的是终于有了&ldquo;名分&rdquo;，惶恐的是&ldquo;名分&rdquo;背后是更高的要求、更严的监管、更激烈的竞争。
对于在这个行业里摸爬滚打的物业人来说，七月传递的信号其实很简单：粗放的时代结束了，精细的时代开始了。靠关系拿项目、靠公共收益补亏损、靠&ldquo;差不多&rdquo;混日子的活法，正在被政策和市场双重淘汰。
剩下的路只有一条&mdash;&mdash;把自己变成一个真正会运营的人。会算账、会管人、会用工具、会跟政府打交道、会做社区生意。听起来很难，但其实每一个在项目上熬过几年的物业人，多少都具备这些能力的雏形。只是过去不需要你全拿出来，现在需要了。
供稿：宁夏安欣物业服务有限公司

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当“看门人”被推上社会治理的牌桌

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